22 人氣
入庫編號
2023-07-2-091-008
呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案
——購買校舍改建小產權房的房屋買賣合同無效
| 關鍵詞
?事 房屋買賣合同 校舍改建房 居住權轉讓 轉讓會員資格 教育科研設計用地 社會公共教育資源 無效合同
| 基本案情
原告呂某訴稱:其與王某簽訂《房屋買賣合同書》，購買王某名下小產權房一套，后得知房屋產權登記的名字仍為王某，原告多次聯系王某，王某拒不協助其辦理物業更名手續。故請求判令:1.確認其與王某簽訂的《房屋買賣合同》無效;2.王某退還購房款13萬元;3.王某支付資金占用期間使用費;4.王某支付其因無法居住而產生的房屋租賃費用。
被告王某辯稱:其與呂某簽訂的轉讓協議實際上轉讓的是案涉房屋的會員資格和居住權，買賣合同是對轉讓協議的補充，實為居住權轉讓;呂某不支付房款屬于違約，不應由其退還購房款，而應由呂某支付違約金;呂某已經取得《會員手冊》，其清楚房屋的使用性質，如認為合同有效，則呂某應配合其辦理《會員手冊》更名手續并賠償違約金，如確認合同無效，則雙方各承擔相應責任。
法院經審理查明:2018年4月24日，賣方王某與買方呂某就簽訂《房屋買賣合同書》，約定王某將案涉房屋出賣給呂某，總售價為73萬元，先行支付13萬元，其余60萬元后續分三次支付。合同簽訂當日，雙方在案涉房屋的物業管理部?辦理了小區《會員手冊》更名手續，將《會員手冊》中的王某變更為呂某，并將房屋的所有附屬物品交給了呂某。2018年4月30日前，呂某按合同約定向王某支付了第一期購房款13萬元。
案涉房屋系由某學院校區校舍改建而來?！秶薪ㄔO用地劃撥決定書》載明，該宗地用途為教育科研用地，主體建筑物和附屬建筑物性質均為教學用房、宿舍、?堂及配套設施。
北京市延慶區人?法院于2020年6月19日作出(2020)京0119?初3092號?事判決:一、確認王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》無效;二、王某返還呂某購房款13萬元;三、駁回呂某的其他訴訟請求。該判決為終審判決。
| 裁判理由
生效裁判認為，本案的爭議焦點為校舍改建房買賣合同的性質和效力認定。
1.案涉《房屋買賣合同書》的性質
呂某與王某簽訂的合同，就涉案房屋買賣事宜進行了明確、詳細的約定，該合同載明了房屋坐落，約定了價款、支付時間、支付方式、交付事宜、違約責任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征，且縱覽整個合同并無租賃、轉讓居住權、轉讓會員資格的相關表述，故無論從該合同的形式要件還是條款內容上都可以看出，雙方真實意思表示系就涉案房屋進行買賣，而非對居住權或會員資格進行轉讓，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》性質應為房屋買賣合同。
2.案涉《房屋買賣合同書》的效力認定
涉案房屋所屬建設用地系某學院經北京市人?政府批準劃撥取得，且只限用于建設某學院某校區項目，建筑物性質均為教育用房、宿舍、?堂及配套設施，涉案房屋系由校舍改建而來，具有社會公共教育資源的屬性。現王某與呂某對經校舍改建而來的涉案房屋進行買賣，改變了本應用于社會公共教育事業的劃撥建設用地及其上校舍之用途，侵害了社會公共教育資源，損害了社會公共利益，違背了公序良俗，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書》應為無效，王某應返還呂某先行支付的購房款13萬元。
王某、呂某均明知涉案房屋系由某學院某校區校舍改建而來，但在此情況下仍簽訂《房屋買賣合同書》，故雙方對合同無效均負有過錯，呂某無權要求王某支付資金占用期間的使用費用;呂某要求王某支付房屋租賃費用、房屋維修費用，因呂某并未提交證據證明其存在相關損失，故對此訴訟請求不予支持。
| 裁判要旨
1.合同性質的認定應當從合同形式要件和實質要件兩方面加以認定，綜合合同內容、雙方當事人真實意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內容載明了房屋位置，約定了價款、支付時間、支付方式、交付事宜、違約責任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應認定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。
2.買賣雙方就具有社會公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會公共教育事業的劃撥建設用地用途，侵害了社會公共教育資源，損害了社會公共利益，違背公序良俗，應屬無效。因合同無效產生的各種損失，雙方自負責任。
| 關聯索引
《中華人?共和國?法典》第153條(本案適用的是2017年10月1日施行的《中華人?共和國?法總則》第153條)
《中華人?共和國?法典》第157條(本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人?共和國合同法》第58條)
一審:北京市延慶區人?法院(2020)京0119?初3092號?事判決(2020年6月19日)
轉載自人民法院案例庫
22 人氣
