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入庫編號
2023-07-2-091-001
某小區業主委員會訴某房地產開發公司、某建筑公司房屋買 賣合同糾紛案
——業主委員會對于業主共有事項和物業共同管理事項可以自己名義提起訴訟
| 關鍵詞
?事訴訟 房屋買賣合同 業主大會 適格被告
| 基本案情
某小區業主委員會起訴請求:1.某房地產開發公司、某建筑公司承擔業主房屋已完工程質量缺陷修復所需費用及應建設而未建設工程(包括小區內居?生活飲用水水源仍由某房地產開發公司私自挖建的深水池供應，未與城市供水管網接通;小區排水系統未與城市排水外網連通，僅靠某房地產開發公司、某建筑公司在小區內挖建的化糞池解決污水排放問題;小區至今未封閉、未安裝安防監控系 統;小區幼兒園至今未施工)的施工費用共計56215829.3元及逾期違約金;2.某房地產開發公司履行240戶業主商品房不動產確權登記義務，向業主發放《不動產權證書》;3.某房地產開發公司承擔逾期辦理房地產權屬證書的違約金162.92萬元;4.某房地產開發公司 終止未履行前期物業服務的違約狀態，并退還非法收取的物業費541967.4元(自2014年6月以來，某房地產開發公司收取小區業主數 年物業服務費，但未簽訂前期物業合同，也未提供前期物業服務);5.某房地產開發公司、某建筑公司承擔某小區業主委員會委托律師費、公證費、司法鑒定費等實現債權的費用。
法院經審理查明，案涉小區由某公司和某房地產開發公司合作開發，由某建筑公司施工建設。案涉小區工程于2014年11月21日竣工并經五方驗收合格，工程質保期已屆滿。
2020年9月，案涉小區召開第一屆業主大會，成立某小區業主委員會，并向E鎮人?政府備案。在該次業主大會上，業主大會授權 某小區業主委員會代表案涉小區業主開展以下法律維權工作:(1)房屋不動產權證問題的維權;(2)公共配套設施不健全問題的維 權;(3)開發商延期交房違約金未賠付問題的維權;(4)房屋質量存在缺陷問題的維權;(5)規范合格的物業服務問題的維權。
2019年7月13日，某建筑公司起訴某房地產開發公司、某公司，請求兩公司共同支付工程款及利息，經人?法院生效判決確認，某房地產開發公司和某公司共同向某建筑公司支付工程款及利息。某公司不服申請再審，最高人?法院駁回其再審申請。2021年1月2 日，某公司起訴某房地產開發公司、某建筑公司，請求兩公司共同承擔案涉小區辦公用房質量缺陷修復所需費用和應建未建工程施工 費用并支付違約金，請求某房地產開發公司履行案涉房產不動產確權登記義務并支付違約金，該案正在審理中。
新疆維吾爾自治區高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院于2020年12月10日作出(2020)新40?初49號?事裁定:駁回某小區業 主委員會的起訴。宣判后，某小區業主委員會不服一審裁定，提起上訴。新疆維吾爾自治區高級人?法院于2021年3月9日作出 (2021)新?終48號?事裁定:駁回上訴，維持原裁定。某小區業主委員會不服二審裁定，向最高人?法院申請再審。最高人?法院于2021年9月28日作出(2021)最高法?申3481號?事裁定:提審本案。最高人?法院于2021年12月17日作出(2021)最高法?再 344號?事裁定:一、撤銷新疆維吾爾自治區高級人?法院(2021)新?終48號?事裁定及新疆維吾爾自治區高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院(2020)新40?初49號?事裁定;二、指令新疆維吾爾自治區高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院對本案進行審理。
| 裁判理由
法院生效裁判認為，《?法典》第271條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的 共有部分享有共有和共同管理的權利。”《物業管理條例》第15條規定:“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責: (一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及 時了解業主、物業使用人的意?和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會 賦予的其他職責。”第19條第1款規定:“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業 管理無關的活動。”《最高人?法院關于金湖新村業主委員會是否具備?事訴訟主體資格請示一案的復函》載明:“金湖新村業主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部 位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。”《最高人?法院關于春雨花園業主委員會是否具有?事訴訟主體資格的復函》載明:“根據《物業管理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行?事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生?事爭議的，可以作為被告參加訴訟。”根據上述法律規定及答復意?，業主委員會根據業主大會的授權對外代表業主進行?事活動，可以成為?事訴訟活動的主體。業主委員會符合“其他組織”條件，是業主大會決議的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行?事活動，對于業主共有事項和物業共同管理事項，可以自己名義提起訴訟。
1.關于某小區業主委員會的第一項訴訟請求，即請求某房地產開發公司、某建筑公司承擔業主房屋已完工程質量缺陷修復所需費用及應建設而未建設工程施工費用(小區業主生活用水管網與城市供水管網接通工程、小區業主用房排水系統與城市管網接通工程、業主小區內安防監控系統安裝工程、依照經批準的小區規劃在本小區內配建小區幼兒園等遺留工程)共計56215829.3元及逾期違約金。根據《?事訴訟法》(2017年修正)第119條第1款的規定，提起?事訴訟的原告必須是與本案有直接利害關系的公?、法人和其他組織。雖然某小區業主委員會并非案涉小區業主與宏基房地產公司《商品房買賣合同》的雙方當事人，但是某小區業主委員會一審訴訟請求涉及案涉小區的工程質量缺陷、供水系統、排水系統、安防系統、小區幼兒園等配套設施未建設等問題，涉及案涉小區業主共有部分及業主共有利益，并非僅限于《商品房買賣合同》范圍內的合同之債，而是基于小區業主共有部分物權產生的法定之債。故某小 區業主委員會有權代表案涉小區業主就該項訴訟請求提起訴訟。
2.關于某小區業主委員會的第二項和第三項訴訟請求，即請求某房地產開發公司履行240戶業主商品房不動產權確權登記義務、向業主發放《不動產權證書》及承擔逾期辦理房地產權屬證書違約金162.92萬元。因該兩項訴訟請求是基于《商品房買賣合同》而主張 的，合同之債具有相對性，業主是《商品房買賣合同》的權利義務主體，是與本案有直接利害關系的人。某小區業主委員會與《商品 房買賣合同》沒有直接利害關系，業主的授權不會使某小區業主委員會與《商品房買賣合同》發生直接利害關系從而獲得獨立的主張合同權利的資格。且業主委員會的訴訟權利能力只能限于業主大會有權決定的事項范圍，包括業主共有和物業共同管理事項，該兩項 訴訟請求涉及的事項不屬于業主共有和物業共同管理事項范圍，業主大會所作的決議超出了業主大會自身的職責和權限，也同樣超出了業主委員會的職責和權限。二審法院裁定駁回某小區業主委員會針對該兩項訴訟請求的起訴并無不當。
3.關于某小區業主委員會的第四項訴訟請求，即請求某房地產開發公司終止未實施前期物業服務的違約狀態，并退還非法收取的所謂物業費541967.4元。根據《案涉小區第一屆業主大會決議》第3條第5項的規定，對于未按國家規定，履行規范合格的物業服務問題的維權，可以由某小區業主委員會代表案涉小區業主開展法律維權工作。本案中，某小區業主委員會第四項訴訟請求源于某房地產開發公司未簽訂前期物業服務合同及未提供前期物業服務，卻收取了業主的物業費，該事項屬于業主委員會應當依法履行職責的與物業管理有關的活動，且某房地產開發公司的行為屬于損害全體業主公共利益的情形，故某小區業主委員會在有業主大會授權的情形下，可以就該項訴訟請求提起訴訟。
綜上，對于某小區業主委員會一審訴訟請求涉及案涉小區的工程質量缺陷、供水系統、排水系統、安防系統等配套設施未建設及退還物業費等事項的，某小區業主委員會為適格原告，一審、二審法院認定某小區業主委員會不是本案適格原告，適用法律錯誤，應予糾正。
房屋的所有權人為業主，業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建筑區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有以及共同管理的權利，并對小區內的業主行使專有部分的所有權作出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業主的合法權益。《物業管理條例》第8條規定:“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”此外，一個物業管理區域成立一個業主大會。《物業管理條例》第9條規定:“一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”如果建筑區劃內業主人數眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主委員會，故《?法典》第 277條第1款中規定，業主可以選舉業主委員會。業主委員會是本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主大會決議的執行機構，按照 業主大會的決定履行管理的職責。《物業管理條例》第15條規定:“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責:(一)召集 業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意?和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其 他職責。”
因此，業主委員會是全體業主實現共有物業管理權的業主自治管理組織，代表全體業主執行業主大會作出的決議，維護全體業主的利益。因其沒有自己獨立的財產，無法承擔法律責任，不具有法人資格，關于其主體資格及權利能力學界和實務上爭議頗多。但是，業主委員會具有一定可支配的財產，對業主交付的專項維修資金、業主共有的設施、小區物業管理用房等公共財物，有一定的監督管理權和在授權范圍內一定的支配權，故業主委員會可以納入我國《?事訴訟法》規定的其他組織中，并具有?事訴訟能力。賦予業主委員會?事訴訟主體資格，與《物業管理條例》等法規規定業主委員會具有的獨立職責相對應，為其履行職責提供了充分的司法救濟，亦使業主的合法權益尤其是公共性利益能得到及時、有效的保障。
具體到本案中，某小區業主委員會因案涉小區的工程質量缺陷、供水系統、排水系統、安防系統等配套設施未建設及退還物業費等問題提起訴訟，是為全體業主的公共利益以原告的身份參與訴訟，因此，不能否認該業主委員會的訴訟主體資格。但是，業主委員會的訴訟主體資格具有“限縮性”，不能突破合同相對性原則。對基于《商品房買賣合同》而主張的相關權利，應由簽訂《商品房買賣合同》的主體即業主作為原告來主張，某小區業主委員會不宜作為原告就該部分訴訟請求提起訴訟。
| 裁判要旨
業主委員會根據業主大會的授權對外代表業主進行?事活動，可以成為?事訴訟活動的主體。業主委員會符合“其他組織”條件，是業主大會決議的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行?事活動，對于業主共有事項和物業共同管理事項，可以自己名義提起訴訟。業主委員會訴訟請求涉及的配套設施未建設及退還前期物業費等問題，屬于業主共有事項和物業共同管理事項，人?法院應予受理。業主委員會訴訟請求涉及的開發商履行商品房買賣合同約定的不動產權確權登記義務及承擔逾期辦證違約金等問題，屬于業主專有事項，即使其具有業主大會的授權，人?法院亦不予受理。
| 關聯索引
《中華人?共和國?事訴訟法》(2021年12月24日修正)第122條(本案適用的是2017年6月27日修正的《中華人?共和國?事 訴訟法》第119條)
《物業管理條例》(2018年3月19日修訂)第15條
一審:新疆維吾爾自治區高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院(2020)新40?初49號?事裁定(2020年12月10日)
二審:新疆維吾爾自治區高級人?法院(2021)新?終48號?事裁定(2021年3月9日)
申請再審:最高人?法院(2021)最高法?申3481號?事裁定(2021年9月28日)
再審:最高人?法院(2021)最高法?再344號?事裁定(2021年12月17日)
轉載自人民法院案例庫
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