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入庫編號
2023-07-2-091-001
某小區(qū)業(yè)主委員會訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司房屋買 賣合同糾紛案
——業(yè)主委員會對于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項可以自己名義提起訴訟
| 關(guān)鍵詞
?事訴訟 房屋買賣合同 業(yè)主大會 適格被告
| 基本案情
某小區(qū)業(yè)主委員會起訴請求:1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司承擔(dān)業(yè)主房屋已完工程質(zhì)量缺陷修復(fù)所需費(fèi)用及應(yīng)建設(shè)而未建設(shè)工程(包括小區(qū)內(nèi)居?生活飲用水水源仍由某房地產(chǎn)開發(fā)公司私自挖建的深水池供應(yīng)，未與城市供水管網(wǎng)接通;小區(qū)排水系統(tǒng)未與城市排水外網(wǎng)連通，僅靠某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司在小區(qū)內(nèi)挖建的化糞池解決污水排放問題;小區(qū)至今未封閉、未安裝安防監(jiān)控系 統(tǒng);小區(qū)幼兒園至今未施工)的施工費(fèi)用共計56215829.3元及逾期違約金;2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司履行240戶業(yè)主商品房不動產(chǎn)確權(quán)登記義務(wù)，向業(yè)主發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》;3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金162.92萬元;4.某房地產(chǎn)開發(fā)公司 終止未履行前期物業(yè)服務(wù)的違約狀態(tài)，并退還非法收取的物業(yè)費(fèi)541967.4元(自2014年6月以來，某房地產(chǎn)開發(fā)公司收取小區(qū)業(yè)主數(shù) 年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但未簽訂前期物業(yè)合同，也未提供前期物業(yè)服務(wù));5.某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司承擔(dān)某小區(qū)業(yè)主委員會委托律師費(fèi)、公證費(fèi)、司法鑒定費(fèi)等實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。
法院經(jīng)審理查明，案涉小區(qū)由某公司和某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)，由某建筑公司施工建設(shè)。案涉小區(qū)工程于2014年11月21日竣工并經(jīng)五方驗收合格，工程質(zhì)保期已屆滿。
2020年9月，案涉小區(qū)召開第一屆業(yè)主大會，成立某小區(qū)業(yè)主委員會，并向E鎮(zhèn)人?政府備案。在該次業(yè)主大會上，業(yè)主大會授權(quán) 某小區(qū)業(yè)主委員會代表案涉小區(qū)業(yè)主開展以下法律維權(quán)工作:(1)房屋不動產(chǎn)權(quán)證問題的維權(quán);(2)公共配套設(shè)施不健全問題的維 權(quán);(3)開發(fā)商延期交房違約金未賠付問題的維權(quán);(4)房屋質(zhì)量存在缺陷問題的維權(quán);(5)規(guī)范合格的物業(yè)服務(wù)問題的維權(quán)。
2019年7月13日，某建筑公司起訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某公司，請求兩公司共同支付工程款及利息，經(jīng)人?法院生效判決確認(rèn)，某房地產(chǎn)開發(fā)公司和某公司共同向某建筑公司支付工程款及利息。某公司不服申請再審，最高人?法院駁回其再審申請。2021年1月2 日，某公司起訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司，請求兩公司共同承擔(dān)案涉小區(qū)辦公用房質(zhì)量缺陷修復(fù)所需費(fèi)用和應(yīng)建未建工程施工 費(fèi)用并支付違約金，請求某房地產(chǎn)開發(fā)公司履行案涉房產(chǎn)不動產(chǎn)確權(quán)登記義務(wù)并支付違約金，該案正在審理中。
新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院于2020年12月10日作出(2020)新40?初49號?事裁定:駁回某小區(qū)業(yè) 主委員會的起訴。宣判后，某小區(qū)業(yè)主委員會不服一審裁定，提起上訴。新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院于2021年3月9日作出 (2021)新?終48號?事裁定:駁回上訴，維持原裁定。某小區(qū)業(yè)主委員會不服二審裁定，向最高人?法院申請再審。最高人?法院于2021年9月28日作出(2021)最高法?申3481號?事裁定:提審本案。最高人?法院于2021年12月17日作出(2021)最高法?再 344號?事裁定:一、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院(2021)新?終48號?事裁定及新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院(2020)新40?初49號?事裁定;二、指令新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院對本案進(jìn)行審理。
| 裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，《?法典》第271條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的 共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定:“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé): (一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及 時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意?和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(五)業(yè)主大會 賦予的其他職責(zé)。”第19條第1款規(guī)定:“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè) 管理無關(guān)的活動。”《最高人?法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備?事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》載明:“金湖新村業(yè)主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費(fèi)、公共部 位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。”《最高人?法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有?事訴訟主體資格的復(fù)函》載明:“根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行?事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會與他人發(fā)生?事爭議的，可以作為被告參加訴訟。”根據(jù)上述法律規(guī)定及答復(fù)意?，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行?事活動，可以成為?事訴訟活動的主體。業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行?事活動，對于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，可以自己名義提起訴訟。
1.關(guān)于某小區(qū)業(yè)主委員會的第一項訴訟請求，即請求某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司承擔(dān)業(yè)主房屋已完工程質(zhì)量缺陷修復(fù)所需費(fèi)用及應(yīng)建設(shè)而未建設(shè)工程施工費(fèi)用(小區(qū)業(yè)主生活用水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接通工程、小區(qū)業(yè)主用房排水系統(tǒng)與城市管網(wǎng)接通工程、業(yè)主小區(qū)內(nèi)安防監(jiān)控系統(tǒng)安裝工程、依照經(jīng)批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃在本小區(qū)內(nèi)配建小區(qū)幼兒園等遺留工程)共計56215829.3元及逾期違約金。根據(jù)《?事訴訟法》(2017年修正)第119條第1款的規(guī)定，提起?事訴訟的原告必須是與本案有直接利害關(guān)系的公?、法人和其他組織。雖然某小區(qū)業(yè)主委員會并非案涉小區(qū)業(yè)主與宏基房地產(chǎn)公司《商品房買賣合同》的雙方當(dāng)事人，但是某小區(qū)業(yè)主委員會一審訴訟請求涉及案涉小區(qū)的工程質(zhì)量缺陷、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、小區(qū)幼兒園等配套設(shè)施未建設(shè)等問題，涉及案涉小區(qū)業(yè)主共有部分及業(yè)主共有利益，并非僅限于《商品房買賣合同》范圍內(nèi)的合同之債，而是基于小區(qū)業(yè)主共有部分物權(quán)產(chǎn)生的法定之債。故某小 區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表案涉小區(qū)業(yè)主就該項訴訟請求提起訴訟。
2.關(guān)于某小區(qū)業(yè)主委員會的第二項和第三項訴訟請求，即請求某房地產(chǎn)開發(fā)公司履行240戶業(yè)主商品房不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記義務(wù)、向業(yè)主發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》及承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金162.92萬元。因該兩項訴訟請求是基于《商品房買賣合同》而主張 的，合同之債具有相對性，業(yè)主是《商品房買賣合同》的權(quán)利義務(wù)主體，是與本案有直接利害關(guān)系的人。某小區(qū)業(yè)主委員會與《商品 房買賣合同》沒有直接利害關(guān)系，業(yè)主的授權(quán)不會使某小區(qū)業(yè)主委員會與《商品房買賣合同》發(fā)生直接利害關(guān)系從而獲得獨立的主張合同權(quán)利的資格。且業(yè)主委員會的訴訟權(quán)利能力只能限于業(yè)主大會有權(quán)決定的事項范圍，包括業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項，該兩項 訴訟請求涉及的事項不屬于業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項范圍，業(yè)主大會所作的決議超出了業(yè)主大會自身的職責(zé)和權(quán)限，也同樣超出了業(yè)主委員會的職責(zé)和權(quán)限。二審法院裁定駁回某小區(qū)業(yè)主委員會針對該兩項訴訟請求的起訴并無不當(dāng)。
3.關(guān)于某小區(qū)業(yè)主委員會的第四項訴訟請求，即請求某房地產(chǎn)開發(fā)公司終止未實施前期物業(yè)服務(wù)的違約狀態(tài)，并退還非法收取的所謂物業(yè)費(fèi)541967.4元。根據(jù)《案涉小區(qū)第一屆業(yè)主大會決議》第3條第5項的規(guī)定，對于未按國家規(guī)定，履行規(guī)范合格的物業(yè)服務(wù)問題的維權(quán)，可以由某小區(qū)業(yè)主委員會代表案涉小區(qū)業(yè)主開展法律維權(quán)工作。本案中，某小區(qū)業(yè)主委員會第四項訴訟請求源于某房地產(chǎn)開發(fā)公司未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及未提供前期物業(yè)服務(wù)，卻收取了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，該事項屬于業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)的與物業(yè)管理有關(guān)的活動，且某房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為屬于損害全體業(yè)主公共利益的情形，故某小區(qū)業(yè)主委員會在有業(yè)主大會授權(quán)的情形下，可以就該項訴訟請求提起訴訟。
綜上，對于某小區(qū)業(yè)主委員會一審訴訟請求涉及案涉小區(qū)的工程質(zhì)量缺陷、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等配套設(shè)施未建設(shè)及退還物業(yè)費(fèi)等事項的，某小區(qū)業(yè)主委員會為適格原告，一審、二審法院認(rèn)定某小區(qū)業(yè)主委員會不是本案適格原告，適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。《物業(yè)管理條例》第8條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。”此外，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。《物業(yè)管理條例》第9條規(guī)定:“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會，故《?法典》第 277條第1款中規(guī)定，業(yè)主可以選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照 業(yè)主大會的決定履行管理的職責(zé)。《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定:“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé):(一)召集 業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意?和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其 他職責(zé)。”
因此，業(yè)主委員會是全體業(yè)主實現(xiàn)共有物業(yè)管理權(quán)的業(yè)主自治管理組織，代表全體業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，維護(hù)全體業(yè)主的利益。因其沒有自己獨立的財產(chǎn)，無法承擔(dān)法律責(zé)任，不具有法人資格，關(guān)于其主體資格及權(quán)利能力學(xué)界和實務(wù)上爭議頗多。但是，業(yè)主委員會具有一定可支配的財產(chǎn)，對業(yè)主交付的專項維修資金、業(yè)主共有的設(shè)施、小區(qū)物業(yè)管理用房等公共財物，有一定的監(jiān)督管理權(quán)和在授權(quán)范圍內(nèi)一定的支配權(quán)，故業(yè)主委員會可以納入我國《?事訴訟法》規(guī)定的其他組織中，并具有?事訴訟能力。賦予業(yè)主委員會?事訴訟主體資格，與《物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會具有的獨立職責(zé)相對應(yīng)，為其履行職責(zé)提供了充分的司法救濟(jì)，亦使業(yè)主的合法權(quán)益尤其是公共性利益能得到及時、有效的保障。
具體到本案中，某小區(qū)業(yè)主委員會因案涉小區(qū)的工程質(zhì)量缺陷、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等配套設(shè)施未建設(shè)及退還物業(yè)費(fèi)等問題提起訴訟，是為全體業(yè)主的公共利益以原告的身份參與訴訟，因此，不能否認(rèn)該業(yè)主委員會的訴訟主體資格。但是，業(yè)主委員會的訴訟主體資格具有“限縮性”，不能突破合同相對性原則。對基于《商品房買賣合同》而主張的相關(guān)權(quán)利，應(yīng)由簽訂《商品房買賣合同》的主體即業(yè)主作為原告來主張，某小區(qū)業(yè)主委員會不宜作為原告就該部分訴訟請求提起訴訟。
| 裁判要旨
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行?事活動，可以成為?事訴訟活動的主體。業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行?事活動，對于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，可以自己名義提起訴訟。業(yè)主委員會訴訟請求涉及的配套設(shè)施未建設(shè)及退還前期物業(yè)費(fèi)等問題，屬于業(yè)主共有事項和物業(yè)共同管理事項，人?法院應(yīng)予受理。業(yè)主委員會訴訟請求涉及的開發(fā)商履行商品房買賣合同約定的不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記義務(wù)及承擔(dān)逾期辦證違約金等問題，屬于業(yè)主專有事項，即使其具有業(yè)主大會的授權(quán)，人?法院亦不予受理。
| 關(guān)聯(lián)索引
《中華人?共和國?事訴訟法》(2021年12月24日修正)第122條(本案適用的是2017年6月27日修正的《中華人?共和國?事 訴訟法》第119條)
《物業(yè)管理條例》(2018年3月19日修訂)第15條
一審:新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院伊犁哈薩克自治州分院(2020)新40?初49號?事裁定(2020年12月10日)
二審:新疆維吾爾自治區(qū)高級人?法院(2021)新?終48號?事裁定(2021年3月9日)
申請再審:最高人?法院(2021)最高法?申3481號?事裁定(2021年9月28日)
再審:最高人?法院(2021)最高法?再344號?事裁定(2021年12月17日)
轉(zhuǎn)載自人民法院案例庫
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