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入庫編號
2023-07-2-091-007
傅某甲、傅某乙訴某某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案
——賣方許諾“買房送學區(qū)名額”未履行時買方有權(quán)解除合同
| 關(guān)鍵詞
?事 房屋買賣合同 違約 賣房廣告宣傳學區(qū)房 要約邀請 要約 解除合同
| 基本案情
原告傅某甲、傅某乙訴稱:傅某甲、傅某乙向某某房地產(chǎn)公司(以下簡稱房地產(chǎn)公司)購買一套商品房，房地產(chǎn)公司承諾購房后傅某甲、傅某乙的外孫可以就讀某縣實驗小學，但最終未能就讀該校，傅某甲、傅某乙是基于房地產(chǎn)公司的虛假廣告及虛假承諾購買了房產(chǎn)，故起訴請求:1.解除雙方簽訂的商品房買賣合同;2.房地產(chǎn)公司返還傅某甲、傅某乙購房款135萬元并承擔利息損失;3.房地 產(chǎn)公司賠償傅某甲、傅某乙93600元。
被告房地產(chǎn)公司辯稱:1.購房款并非傅某甲、傅某乙訴稱的135萬元;2.曾許諾學區(qū)并非虛假宣傳，是因為政策原因才沒能落實，且學區(qū)問題并非合同條款約定內(nèi)容，傅某甲、傅某乙不能以此為由來解除合同。
法院經(jīng)審理查明:2019年5月20日，房地產(chǎn)公司與傅某丙(傅某甲、傅某乙的女兒)簽訂《定金合同》，傅某丙預(yù)定案涉房屋。同年6月21日，傅某甲、傅某乙對案涉房屋部分空間進行裝修，工程費為8500元。2019年6月22日，房地產(chǎn)公司與傅某甲、傅某乙簽訂《商品房買賣合同》，約定傅某甲、傅某乙購買案涉房屋，購房款121萬元及稅費10萬元。6月25日，傅某甲、傅某乙辦理房屋產(chǎn)權(quán) 登記手續(xù)，并支付契稅18245元和不動產(chǎn)登記費80元。
另查明，房地產(chǎn)公司曾在售樓活動中時使用“6月前買房，9月可入學”的宣傳語，購房時銷售員也作出同樣承諾。但在購房后傅某甲、傅某乙被房地產(chǎn)公司工作人員告知無法入讀該學校。2019年8月22日，傅某甲、傅某乙就上述問題向所在地市場監(jiān)管局投訴，要 求退房或者補償不能入學該校的損失和學區(qū)房附加值。經(jīng)市場監(jiān)管局調(diào)解，房地產(chǎn)公司只愿意承擔未能就讀某縣實驗小學的損失 93600元，對于退房和補償附加值的要求不能滿足，雙方未達成一致故而成訟。
浙江省浦江縣人?法院于2020年4月10日作出(2019)浙0726?初7124號?事判決:一、房地產(chǎn)公司賠償傅某甲、傅某乙損失93600元;二、駁回傅某甲、傅某乙的其他訴訟請求。傅某甲、傅某乙不服，提起上訴，浙江省金華市中級人?法院于2020年8月6日作出(2020)浙07?終1953號?事判決:一、撤銷一審判決;二、解除傅某甲、傅某乙與房地產(chǎn)公司之間的《商品房買賣合同》; 三、房地產(chǎn)公司支付傅某甲、傅某乙購房款等款項共135萬元，并賠償其他損失20000元以及利息損失;四、傅某甲、傅某乙將案涉房 屋過戶登記到房地產(chǎn)公司名下;五、駁回傅某甲、傅某乙的其他訴訟請求。
| 裁判理由
法院生效裁判認為，本案的爭議焦點系傅某甲、傅某乙與房地產(chǎn)公司之間簽訂的《商品房買賣合同》是否應(yīng)當解除的問題。本案售樓過程中，房地產(chǎn)公司人員對購買案涉房屋后，傅某甲、傅某乙的外孫可以就讀某縣實驗小學的承諾內(nèi)容清楚、明確。傅某甲、傅 某乙基于該承諾簽訂商品房買賣合同，系對承諾內(nèi)容產(chǎn)生了信賴利益，承諾應(yīng)視為要約，對房地產(chǎn)公司具有約束力。現(xiàn)房地產(chǎn)公司不能兌現(xiàn)承諾，已構(gòu)成違約。且傅某甲、傅某乙購買案涉房屋的主要目的系考慮外孫入學問題，因房地產(chǎn)公司違約行為導(dǎo)致合同主要目的不能實現(xiàn)，傅某甲、傅某乙有權(quán)解除合同。合同解除后，房地產(chǎn)公司應(yīng)將購房款121萬元退還給傅某甲、傅某乙，并承擔工程費8500 元、稅費12萬元及相關(guān)利息損失。關(guān)于傅某甲、傅某乙主張其外孫不能入讀某縣實驗小學的損失賠償問題，雖房地產(chǎn)公司曾表示愿意承擔93600元的賠償，但前提系不解除合同，故該金額不能作為認定損失的依據(jù)。根據(jù)本案的實際情況，法院酌定房地產(chǎn)公司賠償 20000元。
| 裁判要旨
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請，但在出賣人就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾清楚、具體、明確，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，則應(yīng)認定為要約，對出賣人具有約束力。出賣人未實現(xiàn)許諾導(dǎo)致合同主要目的不能實現(xiàn)的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。
| 關(guān)聯(lián)索引
《中華人?共和國?法典》第509條、第563條、第577條(本案適用的是1999年10月1日《中華人?共和國合同法》第60條、第 94條、第107條)
《最高人?法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條
一審:浙江省浦江縣人?法院(2019)浙0726?初7124號?事判決(2020年4月10日)
二審:浙江省金華市中級人?法院(2020)浙07?終1953號?事判決(2020年8月6日)
轉(zhuǎn)載自人民法院案例庫
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