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入庫(kù)編號(hào)
2023-07-2-091-005
盛某等訴某置地有限公司等房屋買賣合同糾紛案
——精裝修房屋買賣雙合同模式下責(zé)任認(rèn)定
| 關(guān)鍵詞
?事 房屋買賣合同 裝飾裝修合同 法律關(guān)系相對(duì)方認(rèn)定 違約責(zé)任
| 基本案情
原告盛某、毛某訴稱:兩原告晚于《上海市商品房預(yù)售合同》、《室內(nèi)裝修協(xié)議》約定交房日期取得房屋鑰匙，某置地有限公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金，上海某工程有限公司因自愿加入債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。故請(qǐng)求判令:某置地有限公司支付逾期交房違約金(以 已付房款13,410,371元為本金，按萬(wàn)分之一每日的標(biāo)準(zhǔn)自2018年4月1日計(jì)算至2018年11月9日)并賠償評(píng)估費(fèi)31,028元，上海某工程有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
被告某置地有限公司辯稱:《上海市商品房預(yù)售合同》標(biāo)的為毛坯房，裝修驗(yàn)收遲延與其無(wú)關(guān);其已按期將房屋交給上海某工程有限公司進(jìn)行裝修，不存在逾期。綜上，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被告上海某工程有限公司辯稱:其裝修工期未超過《室內(nèi)裝修協(xié)議》約定，不存在逾期;交房義務(wù)應(yīng)由某置地有限公司承擔(dān);其配合交房的行為不構(gòu)成債的加入。
法院經(jīng)審理查明:2016年9月12日，兩原告與某置地有限公司就某房屋簽訂房款(不含全裝修價(jià)格)暫定為11,931,047元的《上海市商品房預(yù)售合同》，約定于2018年3月31日前交房。同日，兩原告經(jīng)某置地有限公司指示，又與被告上海某工程有限公司就該房屋室內(nèi)精裝修簽訂《室內(nèi)裝修協(xié)議》，約定裝修款1,479,324元，工期547天，至2018年3月31日結(jié)束。兩原告向某置地有限公司支付了房款、裝修款。2018年3月21日，兩被告曾共同向原告發(fā)送裝修驗(yàn)收通知。同年6月，某置地有限公司向原告發(fā)函表示對(duì)裝修驗(yàn)收延遲非 常遺憾，其已初步擬定補(bǔ)償方案，請(qǐng)?jiān)嬗谕?span lang="EN-US">7月8日至15日辦理移交手續(xù)。原告前往收房時(shí)，某置地有限公司員工予以接待并表示公共區(qū)域未裝修好，不能交付鑰匙，直至10月31日才表示可以交房。同年11月9日，原告取得鑰匙并接收房屋。2019年，兩原告曾以 《室內(nèi)裝修協(xié)議》為依據(jù)，起訴要求兩被告賠償系爭(zhēng)房屋逾期交房損失，后申請(qǐng)撤訴獲準(zhǔn)。該案中，原告堅(jiān)持對(duì)系爭(zhēng)房屋2018年4月至 11月租金進(jìn)行評(píng)估，為此支付評(píng)估費(fèi)31,028元。
上海市靜安區(qū)人?法院于2020年7月6日作出(2020)滬0106?初1552號(hào)?事判決:被告某置地有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付兩原告逾期交房違約金286,981.94元;駁回兩原告其余訴訟請(qǐng)求。宣判后，某置地有限公司認(rèn)為其在合同約定期限內(nèi)將毛坯房交付給上海某工程有限公司施工，即已完成交房義務(wù)，不應(yīng)將瑕疵修復(fù)期計(jì)入逾期交房期等為由提起上訴。上海市第二中級(jí)人?法院于2020年11月25日作出(2020)滬02?終8286號(hào)?事判決:駁回上訴，維持原判。
| 裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn):一是某置地有限公司出售的是商品毛坯房還是精裝修房，二是某置地有限公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
《上海市商品房預(yù)售合同》、《室內(nèi)裝修協(xié)議》從約定到實(shí)際履行存在諸多不合理之處。首先，各方當(dāng)事人明知可能2018年3月31 日才能交付毛坯房并開始裝修，卻仍約定同日裝修工程竣工;毛坯房尚未竣工就約定裝修開始。其次，某置地有限公司從未按照買賣 合同約定通知原告進(jìn)行毛坯房驗(yàn)收，原告對(duì)鑰匙移交的過程亦不知情;兩被告首次邀請(qǐng)?jiān)骝?yàn)收的就是已裝修完畢的房屋，此時(shí)原告已不可能進(jìn)行毛坯房驗(yàn)收，買賣合同的履行欠缺了重要步驟。第三，裝修前，原告對(duì)裝修方案無(wú)任何自主權(quán)利，裝修方案由某置地有限公司確定;裝修中，原告不知曉上海某工程有限公司何時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工，亦無(wú)法進(jìn)入系爭(zhēng)房屋對(duì)裝修情況進(jìn)行監(jiān)督和了解;裝修結(jié)束后，原告在與某置地有限公司辦理相關(guān)手續(xù)后才能從物業(yè)公司處取得房屋鑰匙，并非與上海某工程有限公司辦理交接手續(xù);原告自始未與上海某工程有限公司接觸，上述情形均與一般裝修合同明顯不同。第四，如果某置地有限公司僅承擔(dān)毛坯房交房義務(wù)，則理應(yīng)由上海某工程有限公司組織和參與裝修驗(yàn)收，并承擔(dān)所謂逾期責(zé)任。相反，某置地有限公司自認(rèn)了延期驗(yàn)收的事實(shí)并作出補(bǔ)償?shù)囊馑急硎尽Ｗ詈螅禒?zhēng)房屋裝修工程既已完成，上海某工程有限公司理應(yīng)有權(quán)依照裝修協(xié)議要求某置地有限公司支付全部裝修款項(xiàng)，或要求 原告指示付款。但上海某工程有限公司卻依照與某置地有限公司簽訂的施工合同進(jìn)行結(jié)算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之 處可以相互印證各方當(dāng)事人均認(rèn)為驗(yàn)收和交付的對(duì)象是精裝修房屋，且應(yīng)由某置地有限公司履行交付義務(wù)。
結(jié)合在案證據(jù)，原告在2018年3月實(shí)際無(wú)法取得房屋，某置地有限公司工作人員直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期間應(yīng)自2018年4月1日計(jì)至10月31日。因交付標(biāo)的物系包含裝修價(jià)值在內(nèi)的精裝修房屋，故違約金計(jì)算基數(shù)應(yīng)為包括裝修款在內(nèi)的 總價(jià)款13,410,371元;買賣合同約定日萬(wàn)分之一的違約金標(biāo)準(zhǔn)尚屬合理。原告在另案中支付的評(píng)估費(fèi)并非必然產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)由其自行承擔(dān)。現(xiàn)有證據(jù)不能證明裝飾裝修公司承諾就逾期交房一事對(duì)原告進(jìn)行賠償，故不能認(rèn)定構(gòu)成債的加入。
| 裁判要旨
法律關(guān)系相對(duì)方的認(rèn)定不應(yīng)拘泥于合同形式，應(yīng)注意探求當(dāng)事人真實(shí)意思表示。經(jīng)開發(fā)商指示，買受人與裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同，也可以是精裝修房屋買賣中裝修部分權(quán)利義務(wù)的表現(xiàn)形式。此時(shí)，應(yīng)從商品房買賣合同及裝飾裝修合同的訂立過程、合同條款內(nèi)容、實(shí)際履行情況等因素評(píng)價(jià)二者之間的關(guān)聯(lián)性，探究合同相關(guān)各方的真實(shí)合意，繼而認(rèn)定開發(fā)商是否應(yīng)就逾期交房向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
| 關(guān)聯(lián)索引
《中華人?共和國(guó)?法典》第577條、第585條(本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人?共和國(guó)合同法》第107條、第114 條)
一審:上海市靜安區(qū)人?法院(2020)滬0106?初1552號(hào)?事判決(2020年7月6日)
二審:上海市第二中級(jí)人?法院(2020)滬02?終8286號(hào)?事判決(2020年11月25日)
轉(zhuǎn)載自人民法院案例庫(kù)
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